Parole chiave

Crisi economica, immobili produttivi, normative e incentivi finanziari e fiscali, governo del territorio, crediti da rinaturalizzazione

 

Progetto di ricerca

La rilevante dimensione quantitativa del fenomeno dell’abbandono di aree ed edifici industriali e artigianali rende necessaria una riflessione sulla riconversione di tali aree al fine di limitare le esternalità negative (degrado urbano, ambientale ed economico) trasformando tali vuoti in risorsa. L’attenzione del progetto di ricerca è rivolta ad approfondire gli elementi ed i meccanismi che hanno prima determinato le dismissioni e poi frenato i processi di riconversione.  

 

Programma di lavoro e progetto specifico

Oltre all’analisi della letteratura e dei dati disponibili relativi al fenomeno dismissioni degli immobili a destinazione produttiva e all’inquadramento del tema in rapporto alle specifiche problematiche economiche, sociali e urbanistiche che hanno caratterizzato il contesto Veneto, l’attenzione sarà rivolta alle pratiche di riuso e al miglioramento della qualità del territorio.

 

Modalità di svolgimento della ricerca

Nel contesto regionale saranno individuati i meccanismi di riconversione in atto e quelli da attivare, le interazioni con gli strumenti legislativi e i benefici, soprattutto di tipo ambientale, che si possono conseguire con la diffusione dei processi di riuso.

 

I primi contenuti della ricerca sono stati discussi nell’ambito del seminario Iuav On-line dal titolo: “Nord-Est e Capannoni, cosa fare?” dell’8 giugno 2020 (MS TEAMS codice qr3pd1u, ore 14) al quale hanno partecipato Francesco Gastaldi, Vittorio Ferri e Guido Borelli dell’Università Iuav di Venezia e Giancarlo Faresin del comune di Mussolente (VI). Gli esiti della ricerca sono stati discussi nel seminario Iuav On-line dal titolo: “Problema Capannoni. Crisi e trasformazioni del Nord-Est” del 12 marzo 2021 (MS TEAMS codice 9h27exr ore 11) al quale hanno partecipato Francesco Gastaldi, Vittorio Ferri, Daniele Baraldi, Marco Ferrari, Sebastiano Trevisani dell’Università Iuav di Venezia. A partire dalle evidenze della ricerca, dal seminario sono emersi ulteriori aspetti relativi ai problemi delle particolari tipologie strutturali dei capannoni prefabbricati dismessi (rischio sismico), all’assenza di ordine urbanistico (l’assenza di una griglia di lettura-interpretazione del tessuto dei capannoni) e della dotazione dei servizi nelle aree produttive, alle problematiche ecologiche ed ambientali, sostanzialmente sottovalutate, derivanti dalla localizzazione diffusa delle aree produttive in Veneto.

 

Metodologia adottata ed articolazione del lavoro

Analisi della letteratura socio-economica, urbanistico-territoriale, finanziaria-fiscale relativa ai temi ed ai problemi della dismissione dei fabbricati ad uso produttivo nel periodo compreso tra l’inizio degli anni 2000 e i primi mesi del 2020, formulazione di domande di ricerca, verifica delle evidenze empiriche, discussione dei risultati e indicazioni di policy.

 

Articolazione del lavoro

Il lavoro è stato articolato come segue. Dopo una breve ricostruzione degli aspetti socio-economici del processo di sviluppo della Regione del Veneto e delle differenze con le regioni del Mezzogiorno, che evidenziano il dualismo ed i divari dell’economia italiana la prima sezione ha analizzato il ruolo delle imprese nel mercato immobiliare non residenziale e la consistenza degli immobili a destinazione produttiva in Veneto.

Per gli immobili a destinazione produttiva, categorie D1 e D7, per il periodo 2000-2016 il numero di transazioni normalizzate, (NTN), registra una diminuzione a 1.362 (-56%) dopo il massimo raggiunto nel 2002 pari a 3.074 nel territorio della Regione del Veneto.

La seconda sezione presenta le prime risposte alla domanda perché gli immobili produttivi sono dismessi. L’offerta di nuovi fabbricati a destinazione produttiva è stata alimentata da logiche finanziarie e dagli effetti congiunti di provvedimenti diversi del governo centrale, piuttosto che da una domanda effettiva sostenuta dal ciclo economico-produttivo.

La terza risponde alle domande quanti sono gli edifici produttivi dismessi, sono stimati circa 10.610, pari al 12% dei capannoni totali (in media 18 edifici per ogni comune della regione), qual è la distribuzione territoriale, quali sono le ulteriori strategie di identificazione e di quantificazione, dove sono localizzati (cinque categorie di localizzazione: ex aree industriali, aree industriali, infrastrutture tecniche delle città, aree agricole, strade mercato) e due categorie urbanistiche, con mantenimento della destinazione d’uso originaria e con cambio di destinazione d’uso

La quarta discute le prospettive di riuso e di valorizzazione.  Non bastano le nuove norme della pianificazione territoriale regionale e il re-shoring delle aziende del made in Italy che hanno delocalizzato, servono incentivi economici e fiscali dello Stato e nuove iniziative della programmazione regionale. Il processo in atto è solo di tipo spontaneo e occasionale, coinvolge settori non produttivi e risulta debole rispetto all’offerta esistente, che potrà aumentare per effetto della crisi pandemica.

La quinta sezione discute la nuova domanda di governo del territorio generata dalle dismissioni per ridurre la divaricazione tra ciò che fa bene all’impresa e ciò che fa bene al territorio e la necessità di soddisfare la domanda di beni e servizi pubblici locali e di una nuova fiscalità urbanistica

La sesta sezione è stata dedicata al riuso degli immobili a destinazione produttiva dismessi, l’insieme delle azioni caratterizzate dai prefissi “ri-re”: riciclo, riuso, riconversione, recupero ed evidenzia la necessità di rimuovere norme edilizie inutili e dannose per attivare un nuovo ciclo di vita degli immobili dismessi.

La settima sezione è stata dedicata alla varietà delle pratiche di riuso e alle priorità dell’azione pubblica: un mix di interventi, azioni, politiche e programmi a favore del riuso del patrimonio edilizio privato con il superamento del modello del controllo degli interventi con quello della coerenza, della compatibilità e dei risultati.

 

L’ottava sezione è stata dedicata al ruolo dei crediti da rinaturalizzazione istituiti dalla legge Veneto 2050. La strategia alla base dell’estensione dei crediti edilizi a quelli da rinaturalizzazione è di alimentare processi di pulizia del territorio, con demolizioni e trasformazioni per sottrazione e riqualificazione attraverso lo spostamento dei crediti, nuove trasformazioni e rinaturalizzazione delle aree dismesse e segna il passaggio da un meccanismo premiale a uno prestazionale a forte connotazione ambientale.

           

La nona sezione è dedicata alle nuove responsabilità dei comuni nell’applicazione dei crediti di rinaturalizzazione: l’individuazione dei manufatti incongrui, l’attribuzione e il calcolo del valore dei crediti edilizi in termini di volumetria o superficie; l’individuazione delle aree riservate all’utilizzazione dei crediti da rinaturalizzazione; l’accertamento degli interventi di demolizione e di rinaturalizzazione.

 

Risultati

Le evidenze della ricerca

L’economia del Veneto ha reagito alla crisi economica, ma la crescita è ora selettiva. Il modello di sviluppo ereditato è ora ridimensionato e il futuro incerto. La dispersione delle piccole imprese sul territorio ha favorito la diffusione del benessere economico e del malessere territoriale. La crisi economica ha manifestato i suoi effetti negativi sulle transazioni di immobili a destinazione produttiva.

Perché sono dismessi? Il mercato dei capannoni è diventato finanziario, sono stati costruiti volumi non necessari per la domanda delle imprese e dunque sono inutilizzati.

I comuni sono stati indotti a costruire capannoni dai vincoli di bilancio posti dallo stato che hanno confermato il trade-off tra pianificazione urbanistica e finanza locale. Rispetto al settore residenziale è stata ridotta la spesa dei comuni per beni pubblici locali e la tassazione delle transazioni immobiliari ha determinato un effetto di blocco sulle compravendite.

L’introduzione dei crediti rinaturalizzazione nella legge Veneto 2050 va accolta con favore per aumentare la qualità ambientale e segna un avanzamento per la disciplina urbanistica.

Tuttavia, nella norma non esistono riferimenti al problema dei capannoni dismessi. Senza l’estensione ai capannoni dismessi i benefici attesi saranno limitati

 

Discussione generale dei risultati

La consistenza dei capannoni dismessi è un’opportunità per le imprese. Le pratiche di riciclo e riconversione finora riguardano principalmente attività non economiche e pertanto sono insufficienti. I crediti da rinaturalizzazione sono uno strumento potenzialmente rilevante per il miglioramento della qualità ambientale. Su questo aspetto sarebbe opportuno svolgere ulteriori approfondimenti.

 

Indicazioni di policy

Sono necessari incentivi economici da parte della Regione del Veneto e fiscali dello Stato (estensione della spesa fiscale, dei bonus fiscali e delle agevolazioni sulla tassazione delle compravendite agli edifici a destinazione produttiva) e una nuova fiscalità urbanistica.

Gli avanzamenti disciplinari

Alla nuova domanda di governo del territorio, va fornita una risposta con una pianificazione-regolazione più vicina alla programmazione economica regionale e in grado di superare la separazione tra governo del territorio-urbanistica e attività produttive con attenzioni alle interdipendenze tra i cicli economici, delle attività produttive e di vita degli immobili.

Per trattare i problemi delle dismissioni delle aree e degli edifici produttivi occorre considerare gli equilibri instabili dell’economia, della finanza locale, della tassazione. La disciplina urbanistica non è autosufficiente e per questa ragione deve tener conto degli effetti inattesi delle (altre) politiche pubbliche (dei livelli superiori di governo) che concorrono a determinare le scelte degli investitori privati e dell’uso del suolo dei comuni. In altre parole, i fatti economici e sociali, desiderabili e non desiderabili, che si formano nel territorio.

 

 

Pubblicazioni

– Ferri V., Gastaldi F., (2021) “Le dismissioni degli immobili produttivi in Veneto. Gli equilibri instabili dell’economia, della finanza locale, della tassazione e il governo del territorio”, in rivista Archivio di Studi Urbani e Regionali (rivista FASCIA A per SSD Icar21) in corso di referaggio

– Ferri V., Gastaldi F., (2021) “Il riuso degli immobili a destinazione produttiva dismessi e il ruolo dei crediti da rinaturalizzazione istituiti dalla legge Veneto 2050”, in rivista Contesti, Città, territori, progetti (in corso di pubblicazione)

– Gastaldi F., Ferri V. (2020), “Le criticità del super-bonus e due proposte”, in Urbanistica Informazioni n. 289, pagg. 97-98, ISSN 0392-5005

– Ferri V., Gastaldi F., (2021) “La diffusione dei luoghi comuni sull’ambiente e la sostenibilità”, in Urbanistica Informazioni (in corso di pubblicazione)

– Ferri V., Gastaldi F., (2021) “I crediti di rinaturalizzazione nella legge Veneto 2050”, in Urbanistica Informazioni (in corso di pubblicazione)